Como avaliar o contrato de locação de franquia

Uma boa gestão de contratos é um dos maiores patrimônios que uma rede de franquias pode ter. Não me refiro neste momento somente aos contratos de franquia, que tratamos em outro momento, mas principalmente aos contratos de locação.

Se neste momento, você está pensando que isto é um problema de seu franqueado, pois ele é o locado, sugiro reflexão a respeito, afinal, lembre-se que se seu franqueado perder a locação, você perderá sua unidade franqueada. Além de ter uma unidade a menos em sua rede, terá também um franqueado frustrado com o apoio não prestado e que dificilmente será um bom depoente de sua marca.

Quando um contrato de locação de franquia é assinado por período inferior a cinco anos ou a somatória dos períodos contratados não perfaz o período de cinco anos, não há obrigatoriedade de renovação por parte do locador, desta forma, o acompanhamento da proximidade do vencimento do contrato por parte do franqueador e assessoria ao franqueado para negociação de renovação torna-se importante.

Veja, o que é mais comum ocorrer é realmente deixar esta gestão a cargo do franqueado, no entanto, se não houver amadurecimento em relação a esta tão importante responsabilidade, corre-se o risco de uma rede com contratos de locação fragilizados o que significa também uma rede fragilizada.

Em contratos de locação com período de cinco anos, a locação é assegurada ao locatário, desde que respeitadas as condições previstas em legislação específica: 

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo do comércio, o direito à renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito à renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Este acompanhamento sugerido ao franqueador junto a seu franqueado pode ser realizado de formas simples, que vão desde solicitação de cópia de contrato de locação de franquia no momento em que este é celebrado para abertura da unidade até mesmo a verificação em visitas do consultor de campo. O controle pode ser realizado em uma simples planilha com prazos estabelecidos para que o franqueado seja alertado da proximidade do vencimento e ações necessárias.

Na prática o franqueado percebe nisso um grande apoio do franqueador, que não deve ser confundido com transferência de responsabilidade, pois neste caso é absolutamente clara a responsabilidade do franqueado, no entanto, com interesse de ambos e por isso a preocupação de ambos em avaliar o tema.

Analise, informe-se, faça bons negócios! E, caso queira acrescentar algo ou tenha alguma experiência em contratos de locação de franquia que queira compartilhar, comente!